不動産売却時に結ぶ「媒介契約」とは？種類ごとのメリットを解説

不動産取引では、日常生活ではおこなうことのない、不動産取引ならではの手続きが多数発生します。
そのため、この手続きは何のためにおこなうのか、自分に適している方法なのかなどを事前によく確認することが大切です。
この記事では、不動産売却時に必要な手続きのひとつ「媒介契約の締結」について解説します。
種類ごとのメリット・デメリットや向いているケースもご紹介しますので、不動産売却をご検討中の方は参考になさってください。

不動産売却における媒介契約とは

不動産売却時に締結する媒介契約の役割は、「どのような条件で売却活動を進めるか」を明確にすることです。
不動産購入時にも不動産の探し方について媒介契約を締結しますが、ここでは売却時に焦点を当てて解説します。

媒介契約を締結するタイミング

媒介契約は、すべての不動産売却で締結されるわけではありません。
不動産会社に売却活動を依頼する「仲介」による売却方法を選択した場合にのみ締結されます。
仲介で不動産売却をおこなう場合、まずは不動産の売却価格を確認するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
媒介契約は査定後に締結されます。
提示された査定額に納得し、不動産会社の信頼性を感じた場合、媒介契約書を交わして契約を結びます。
そのあと、不動産会社は媒介契約に基づき売却活動をおこないましょう。

媒介契約の内容

媒介契約書のおもな項目は、次のとおりです。

• 媒介契約の種類
• 有効期間
• 物件情報の登録について
• 進捗報告について
• 報酬の金額・支払い時期
• 違約金・費用償還の請求について

媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって「物件情報の登録について」「進捗報告について」の内容が変わります。
媒介契約の種類
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの詳細やメリット・デメリットについては、次の章で解説します。
有効期限
専任媒介契約および専属専任媒介契約の有効期限は3ヶ月です。
一般媒介契約にはとくに有効期限の規定はありませんが、基本的には3ヶ月となっています。
一般媒介契約には自動更新の特約を付けることができますが、専任媒介契約および専属専任媒介契約には自動更新の特約を付けることができないため、注意が必要です。
物件情報の登録について
不動産会社は、不動産業者のみが閲覧できる「レインズ」というシステムを利用して物件情報を共有しています。
媒介契約の種類によって、「物件情報を登録するかどうか」や「登録の期限」が異なります。
進捗報告について
一般媒介契約を締結した場合、売却活動の内容や問い合わせの有無、手続きの進捗状況などの報告を受けることはできません。
専任媒介契約および専属専任媒介契約では進捗報告を受けることができますが、報告の頻度は契約によって異なります。
報酬の金額・支払い時期
この場合の報酬とは、売買契約成立時の仲介手数料のことです。
仲介手数料には上限が法律により定められており、媒介契約書には支払い期限と金額が記載されています。
違約金・費用償還の請求について
媒介契約は中途解約が可能です。
ただし、解約時の状況によっては費用請求がおこなわれる可能性があります。
中途解約時の費用請求については、注意点の章で解説します。

不動産売却時に締結する媒介契約の種類ごとのメリット・デメリット

媒介契約は種類によって内容が異なるため、ご自身のケースはどの媒介契約が適しているのか、事前に検討しなくてはなりません。
そのためには、3種類の媒介契約のメリット・デメリットや、向いているケースを確認しておくと良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約が他の媒介契約と大きく異なる点は、複数の不動産会社と契約を結べることです。
売却したい不動産の人気が高く、すぐにでも買主が見つかりそうな場合は、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。
複数の不動産会社が同時に売却活動をおこなうため、より条件の良い買主と売買契約を締結できる可能性が高くなります。
ただし、複数の不動産会社と契約できるということは、すべての不動産会社が必ず報酬を得られるわけではないことを意味します。
そのため、売却活動の優先順位が低くなる可能性があり、買主が見つかりにくくなる恐れがあるでしょう。
また、物件情報の登録義務がないため、買主候補が限定される点もデメリットです。
一方で、情報の拡散を抑えることができるため、不動産売却を秘密裏におこないたい方にはおすすめです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、1社としか契約できません。
しかし、一般媒介契約と同様に、自分で見つけた買主と直接契約を結ぶことは可能です。
不動産会社には、7営業日以内に物件情報を登録すること、14日に1回以上進捗報告をおこなうといった義務が課されます。
専任媒介契約のメリットは、自分で買主を見つけた場合、不動産会社を通さずに、つまり仲介手数料を支払わずに売買契約を締結できる点です。
1社のみに依頼しているため、不動産会社も力を入れて売却活動をおこないます。
自分で買主を見つける可能性があるものの、不動産会社のサポートも受けたい方に適した契約です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、1社としか契約できません。
さらに、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を通さなければならないため、3種類の契約のなかでもっともルールが厳しい契約といえます。
不動産会社には、物件情報を5営業日以内に登録すること、7日に1回以上進捗報告をおこなうといった義務があります。
専属専任媒介契約のデメリットは、成約時に必ず仲介手数料が発生することや、不動産会社の力量に売却結果が左右されることです。
しかし、不動産会社は必ず仲介手数料を得られるため、他の媒介契約よりもサービスが手厚く、売却活動を積極的に進める傾向があります。
初めての不動産売却でしっかりとしたサポートを希望する方や、こまめに進捗を把握したい方におすすめの契約です。

不動産売却で媒介契約を締結する際の注意点

より良い不動産売却をおこなうためにも、媒介契約締結時の注意点を押さえておきましょう。

注意点①スケジュール管理や連絡を怠らない

複数の不動産会社と一般媒介契約を締結したあとは、それぞれの会社とやり取りをおこなう必要があります。
内見希望の連絡も、不動産会社ごとに個別に届きます。
不動産会社間で内見の情報が共有されることはないため、売主がスケジュールを管理する必要があるでしょう。
内見だけでなく、申し込みが同じタイミングになる可能性もゼロではありません。
まずは内見がダブルブッキングとならないようにスケジュールを管理し、成約後はすべての不動産会社に連絡することが重要です。

注意点②中途解約のタイミングによっては費用が請求される

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結するメリットは、サポートが手厚いことや、積極的に売却活動がおこなわれることです。
仲介手数料を得るために、広告を打ち出したり、現地に何度も足を運んだりと、売却活動に費用をかけることも少なくありません。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は中途解約が可能ですが、売却活動が進んでから中途解約をすると、これらの費用が無駄になることがあります。
そのため、売主の都合で中途解約をする場合、仲介手数料の範囲内で費用を請求される可能性があります。

注意点③複数社に依頼しても買主が見つかるとは限らない

一般媒介契約は複数の不動産会社と締結できますが、締結する不動産会社の数が多ければ良いというわけではありません。
先ほど解説したとおり、多くの不動産会社と媒介契約を締結すると、連絡やスケジュール管理が煩雑になります。
また、一度に複数社で売却活動を進めることは効率的に思えるかもしれませんが、売却活動の優先順位が下がり、かえって成約が遅くなる可能性があります。
進捗報告も受けられないため、どの会社がどのように売却活動を進めているのかがわからなくなり、手に負えなくなることもあるでしょう。
不動産売却をスムーズに進めたい方には、不動産会社のサポートが手厚く、売却活動の優先順位も高くなりやすい専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
そのエリアでの不動産売買実績が豊富で、査定時のやり取りから信頼できると感じた不動産会社を選ぶと良いでしょう。

まとめ

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際の約束のことです。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
不動産会社のサポートを受けながら不動産売却をスムーズに進めたい方には、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。