ローン残債がある不動産は売却できる？抵当権抹消の方法や注意点を解説

住宅ローンの返済中に、さまざまな事情からマイホームを売却しなければならないケースがあります。
しかし、住宅ローンが残っているのに不動産を売却できるのか、不安になる方もいるでしょう。
今回は、ローン残債がある不動産は売却できるのか、抵当権抹消の方法や売却時の注意点について解説します。

不動産売却とローン残債の抵当権の関係

ローン残債がある不動産の売却には抵当権が関係してくるため、まずは抵当権について知ることが重要です。
ここからは、不動産売却とローン残債の抵当権の関係について解説します。

抵当権とは

抵当権とは、借りた住宅ローンの返済ができなくなった場合に、不動産を担保とする権利です。
金融機関が住宅ローン融資を実行する場合、将来返済が滞ったときのために、家や土地を担保として確保して、返済ができなくなったら家や土地を売って債権を回収します。
抵当権を設定するためには「抵当権設定登記」が必要です。
抵当権が設定されている不動産は「債務が残っている」と判断されるため、抵当権が設定されている不動産には、金融機関は新しい融資をおこないません。
そのため、不動産を売却する場合には、抵当権抹消登記をおこなっておかないと、買主が住宅ローンを利用できなくなります。

住宅ローンを完済している場合

抵当権は住宅ローンの支払いができなくなった場合に備えて設定されている権利のため、住宅ローンを完済すれば抵当権は必要なくなります。
抵当権は住宅ローンの完済で抹消できるため、ローンを完済していれば自由に売却できることになります。
ただし、抵当権は住宅ローンの返済が完了しても自動的に消えるものではないので注意が必要です。
住宅ローンを完済したら、法務局で「抵当権抹消登記」をおこないましょう。

抵当権を抹消する方法

抵当権の抹消手続きの方法は、まず一括の繰り上げ返済によって住宅ローン残債をすべて支払います。
次に、必要書類を準備して、法務局へ申請します。
申請には、住民票、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報、登記識別情報、代理権限証明情報が必要です。
抵当権抹消登記を申請してから完了までに必要な期間はおよそ1～2週間で、必要な費用は登録免許税と司法書士への報酬です。
登録免許税は抵当権を抹消する不動産の数1件につき1,000円かかりますが、土地付きの建物に対して抵当権抹消登記をおこなう場合、土地と建物それぞれ2軒分が必要となります。
抵当権抹消登記を自分でおこなった場合は、司法書士への報酬は不要ですが、書類作成や手続きをミスなくおこなうためにも、司法書士へ依頼するほうが安心です。

ローン残債がある不動産を売却する方法

ローン残債がある不動産を売却するためには、ローン残債を返済した状態にする必要があります。
ここからは、ローン残債がある不動産を売却する方法について解説します。

アンダーローン

不動産の売却価格がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」といいます。
アンダーローンの場合は、不動産を売却した代金で住宅ローンを完済できるため、売却時に一括返済して抵当権を抹消することが可能です。
アンダーローンなら、ローン残債がある不動産でも問題なく売却できます。

オーバーローン

不動産の売却価格がローン残債を下回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、不動産を売却してもローンを完済できないため、抵当権を外すことができず、このままでは不動産を売却できません。
この場合、ローン残債の不足分を手持ちの現金で支払うことが可能であれば、ローンを完済して抵当権を抹消し、不動産売却が可能となります。
しかし、ローン残債の不足分を支払う自己資金が準備できない場合、任意売却をおこなう方法もあります。
債権者が住宅ローンの支払いが困難になった場合、一般的には不動産を競売にかけて換金しますが、競売では市場相場よりも安い金額となるケースが多いです。
しかし、任意売却なら市場価格に近い価格で売却をおこなうことが可能です。
任意売却なら、ローン残債がある状態でも金融機関が抵当権を抹消してくれるため、相談してみるのも良いでしょう。

リースバック

リースバックとは、住んでいる家を売却して資金を調達し、売却したあとも家賃を支払って同じ家に住み続ける方法です。
リースバックは、ローン残債が売却代金を上回るオーバーローンでは難しいですが、ローン残債が売却代金を下回るアンダーローンであれば可能です。
リースバックをおこなう目的には、住宅ローンを完済したいけれど、今住んでいる自宅に住み続けたい場合が挙げられます。
ほかにも、自宅に住み続けながら、まとまった資金を手に入れたい場合もリースバックは有効な方法です。
ただし、月々の家賃が発生するため、その分の資金は確保しておきましょう。

ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点

ローン残債がある不動産を売却するための注意点を事前に知っておくと、早めの対応が可能となり慌てずに済みます。
ここからは、ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点について解説します。

築年数が古くなる前に売却する

ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点のひとつが、築年数の問題です。
一般的に、築年数が古くなるほど、経年劣化などの理由により住宅の資産価値は下がっていきます。
ローン残債がある不動産を売却する場合には、ローン残債よりも高い金額で売却したいと考えますが、築年数が古いと売却価格が低くなる可能性があります。
オーバーローンにならないためにも、売却しやすい築年数のうちに、不動産売却を検討するのも注意点といえるでしょう。

早期返済手数料が必要になる可能性がある

ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点として、住宅ローンを一括返済する場合の早期返済手数料があります。
借り入れしている金融機関によっては、一括繰り上げ返済をおこなう場合に、早期返済手数料が必要になる可能性があります。
ローン契約の条件を確認して、必要な手数料がいくらなのか、事前に確認しておくことが重要です。
また、金融機関によって返済手数料の金額は異なるうえ、借り入れから返済までの期間によっても手数料が変わる場合があります。
売却にかかる諸経費には、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙代などさまざまなものがありますが、返済手数料も諸経費に含めて考えておくと慌てずに済むでしょう。

オーバーローンなら任意売却を視野に入れる

ローン残債が不動産の売却価格を上回る場合、一般の売買仲介と同じ方法で売却活動がおこなえる任意売却がおすすめです。
住宅ローンが支払えなくなった場合、金融機関が物件を差し押さえて、強制的に競売にかけて売却しますが、競売は市場相場よりも2～3割安い価格で売却されてしまいます。
しかし任意売却なら、競売よりも高い金額で売却できる可能性が高く、さらに売主の意思によって売却を進められるので、ゆとりをもった売却が可能です。
任意売却を進めるには金融機関に承諾してもらう必要があるため、金融機関と普段から円滑なコミュニケーションを取っていることが重要となる点が注意点といえるでしょう。

まとめ

抵当権とは、借りた住宅ローンの返済ができなくなった場合に、不動産を担保とする権利です。
ローン残債がある不動産を売却する方法として、アンダーローンなら売却価格で一括返済するか、リースバックで家賃を払って住み続ける方法があります。
ローン残債がある不動産を売却する場合の注意点には、築年数や早期返済手数料に気を付ける、オーバーローンなら任意売却も検討するなどが挙げられます。