住宅ローンの基礎知識・仕組みを わかりやすく解説

01住宅ローンとは？基本の仕組み

住宅ローンとは、住宅の購入や建設・リフォームなどを目的として、銀行や信用金庫・住宅金融支援機構などの金融機関からお金を借りる仕組みです。借りたお金（元金）に対して利息（金利）をつけて、長期間にわたって毎月少しずつ返済していきます。

住宅ローンの返済期間は一般的に最長35年が多く、借入金額は購入物件の価格の80〜100%程度が一般的です。ただし、自己資金（頭金）を多く用意するほど、借入額・利息の総額・月々の返済額を抑えることができます。

住宅ローンの主な種類

住宅ローンには、借入先によっていくつかの種類があります。

02金利の種類と選び方

住宅ローンを選ぶうえで最も重要なポイントのひとつが「金利」です。金利には大きく分けて「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類があります。

03返済方法の種類

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、毎月の返済額や総返済額が変わります。

元利均等返済

毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です。返済当初は利息の割合が多く元金の返済が少ないですが、返済が進むにつれて元金の割合が増えていきます。毎月の支払額が一定なので家計管理がしやすいのが特徴で、多くの方がこちらを選んでいます。

元金均等返済

毎月返済する元金が一定で、利息は残高に応じて計算されます。そのため返済当初は返済額が多く、徐々に減っていきます。元利均等返済と比べると総返済額が少なくなるメリットがありますが、返済初期の負担が大きくなります。

04住宅ローン審査の仕組みと主なポイント

住宅ローンを利用するには、金融機関の審査を通過する必要があります。審査では主に「返済できる能力があるか」が総合的に判断されます。

審査で見られる主な項目

返済負担率とは、年収に対して年間の返済額が占める割合のことです。一般的に金融機関では返済負担率が25〜35%以内を目安としているケースが多く、これを超えると審査が通りにくくなる場合があります。

05住宅ローンを組む際の流れ

住宅ローンの申込から融資実行までの一般的な流れをご紹介します。物件の購入と並行して進めることが多いため、早めに動き始めることが重要です。

• STEP1
  資金計画・予算の確認自己資金（頭金）・諸費用・毎月返済できる金額を確認します。年収・返済負担率から借入可能額の目安を把握しましょう。不動産会社や住宅ローンアドバイザーへの相談がおすすめです。
• STEP2
  事前審査（仮審査）の申込物件を決める前に、希望する金融機関に事前審査を申し込みます。結果が出るまで数日〜1週間程度かかることが多いです。複数の金融機関に申し込んで比較するケースも一般的です。
• STEP3
  物件の売買契約事前審査の承認後、物件の売買契約を締結します。この際、手付金（一般的に購入価格の5〜10%程度）が必要になります。売買契約後に本審査を申し込むのが一般的な流れです。
• STEP4
  本審査・ローン契約本審査では源泉徴収票・住民票・物件の資料など多くの書類が必要になります。審査通過後、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
• STEP5
  融資実行・物件の引き渡しローン契約後、決済日に融資が実行されます。購入代金が売主へ支払われ、物件の所有権が移転します。ここから毎月の返済がスタートします。

06住宅ローンに関わる費用・諸経費

住宅ローンを利用する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。「諸費用」として、物件価格の5〜10%程度を別途用意しておく必要があることを覚えておきましょう。

07住宅ローンに関する税制上の優遇措置

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の条件を満たすことで税金の軽減を受けられる制度があります。代表的なものをご紹介します。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7%（2022年以降の入居）を所得税・住民税から控除できる制度です。最長13年間（新築の場合）にわたって適用されるため、累計で数十〜百万円以上の節税効果が期待できます。適用には条件（床面積・所得要件など）があるため、事前に確認が必要です。

住宅取得に関する補助金制度について

国や自治体が実施する住宅取得支援の補助金制度は、年度ごとに内容・受付期間・予算上限が変わります。人気の制度は予算上限に達した時点で受付が終了するケースも多く、最新情報の確認が必須です。現在利用できる補助金制度については、不動産会社や住宅メーカーに最新情報をご確認ください。