住宅ローンの基礎知識｜金利・返済・審査のポイントをプロがゼロから解説

住宅ローンとは、住宅の購入・建設・リフォームなどを目的として、銀行や信用金庫・住宅金融支援機構などの金融機関からお金を借りる仕組みです。借りたお金（元金）に対して利息（金利）をつけて、長期間にわたって毎月少しずつ返済していきます。

返済期間は一般的に最長35年。自己資金（頭金）を多く用意するほど、借入額・利息の総額・月々の返済額を抑えることができます。

住宅ローンの主な種類

金融機関から借りたお金で物件を購入し、毎月少しずつ返済する仕組みをまとめました。

住宅ローンを選ぶうえで最も重要なポイントのひとつが「金利」です。金利には大きく分けて3種類あります。

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、毎月の返済額や総返済額が変わります。

2つの返済方法の違いをまとめました。どちらが自分に合っているか、担当者に相談しながら決めましょう。

住宅ローンを利用するには、金融機関の審査を通過する必要があります。審査では主に「返済できる能力があるか」が総合的に判断されます。

• 年収・勤続年数・雇用形態
• 返済負担率（年収に占める返済割合）
• 信用情報（過去の延滞・借入履歴）
• 他の借入・カードローンの残高
• 健康状態（団体信用生命保険への加入）
• 購入する物件の担保価値

返済負担率とは、年収に対して年間の返済額が占める割合のことです。一般的に金融機関では返済負担率が25〜35%以内を目安としているケースが多く、これを超えると審査が通りにくくなる場合があります。

住宅ローンの申込から融資実行までの一般的な流れです。物件の購入と並行して進めることが多いため、早めに動き始めることが重要です。

住宅ローンを利用する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。物件価格の5〜10%程度を諸費用として別途用意しておきましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

年末時点のローン残高の0.7%（2022年以降の入居）を所得税・住民税から控除できる制度です。最長13年間（新築の場合）にわたって適用されるため、累計で数十〜百万円以上の節税効果が期待できます。適用には条件（床面積・所得要件など）があるため、事前に確認が必要です。

繰り上げ返済を活用しよう

余裕があるときに元金を多く返済する「繰り上げ返済」を活用すると、その後の利息を大幅に減らすことができます。特に返済開始から早い時期に繰り上げ返済を行うほど効果が大きく、総返済額を数十〜百万円単位で抑えられることもあります。