減価償却とは？不動産売却時の注意点も解説

所有している不動産を売却する際、税金の計算で避けては通れない「減価償却費」の扱いや計算方法でお困りではありませんか。
建物の価値の目減りを正確に把握していないと、譲渡所得を正しく算出できず、本来払う必要のない税金まで納めて損をしてしまう可能性があります。
本記事では、減価償却費の基本から計算手順、確定申告が必要になるケースや陥りやすい注意点までを解説します。
大切な資産を手放すにあたり、正しい知識を身につけて手元により多くのお金を残したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

減価償却費とは

不動産売却における減価償却費の基礎知識には、主に定義や目的、対象となる資産区分などがあります。
まずは、減価償却費の基本的な意味や仕組みについて、解説していきます。

定義と税務上の位置

減価償却とは、建物などの価値の減少分を、使う期間に分けて費用として考える仕組みです。
会計では、購入時に全額を一度で処理せず、使用年数に応じて分ける点が基本となります。
また、税務でもこの考え方が使われており、不動産売却では取得費の調整に関わってきます。
具体的には、建物の減価償却費相当額を差し引いて、譲渡所得を計算する流れです。
そのため、購入時の金額をそのまま使うのではなく、建物部分の現在の価値を踏まえて見ることが必要です。
この仕組みをおさえておくと、売却時の税額が売値と買値だけでは決まらない理由も、理解しやすくなるでしょう。

減価償却をおこなう目的

減価償却の目的は、高額な建物の取得金額を、使う年数に応じて少しずつ配分することです。
購入した年に全額を費用にすると、その年だけ金額が大きく動き、実態に合いにくくなります。
そのため、税法で定められた法定耐用年数を基準にして、毎年少しずつ費用化していくのが基本です。
この考え方には、利用の実態に合わせて、収益と費用のバランスを整える役割があります。
こうして各年の所得の動きをならすことで、課税の公平性にもつながりやすくなります。
さらに、売却時には使った分を反映して計算するため、同じ金額を重ねて扱うのを防ぎやすくなるのです。

対象資産と土地の除外

不動産は一つの資産に見えても、税務では土地と建物を分けて考えます。
減価償却の対象になるのは、主に建物本体や建物附属設備、構築物などです。
これらは時間の経過とともに価値が下がるため、それぞれの区分に応じて計算します。
一方で、土地は通常、時間の経過で消耗する資産とは考えられないため、減価償却の対象にはなりません。
そのため、売却時に取得費を調整するのは建物部分が中心で、土地の取得費は原則そのまま扱います。
計算のずれを防ぐには、土地と建物を正しく分けて確認することが大切です。

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減価償却費の計算手順と確定申告の確認

前章では減価償却費の基礎知識について述べましたが、実際の金額をどのように算出するのか気になりますよね。
ここでは、減価償却費の具体的な計算手順と確定申告の要否を確認する方法について解説します。

定額法での計算手順

まず、契約書や内訳書を確認し、購入総額から土地分と建物分を分けて建物の取得金額を確定します。
契約書に内訳の記載がない場合は、固定資産税評価額など、配分の根拠になる資料も確認しておくことが大切です。
次に、建物の構造や用途に応じて、法定耐用年数と償却率を確認します。
定額法は、毎年ほぼ同じ金額で計算を進めるため、流れをつかみやすい方法です。
一般的には、建物の取得金額に償却率を掛け、経過年数を反映して減価償却費相当額を求めます。
あらかじめ、土地と建物の区分や取得年月日を整理しておくと、その後の計算を進めやすくなります。

未償却残高の求め方

累計償却額がわかれば、建物の取得金額からその額を差し引くことで、未償却残高を計算できます。
この未償却残高が、売却時点で建物に残っている取得費としての扱いになります。
売却直前まで貸していた物件などの場合は、過去の申告書を用意して償却額の推移を確認しましょう。
実際の譲渡所得は、土地の取得費にこの未償却残高をくわえ、さらに譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費と譲渡費用の整理がしっかりとできれば、譲渡所得の全体像を落ち着いて把握しやすくなるのです。
なお、仲介手数料など、売却のために直接かかった費用については、確認資料と併せて大切に保管しておきましょう。

確定申告の要否判定

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するのが基本です。
会社員であっても、不動産売却による譲渡所得は、年末調整だけでは手続きが終わりません。
そのため、売却で利益が出る場合は、確定申告が必要になります。
また、居住用財産の特別控除などの特例を使う場合も、申告書の提出が必要です。
一方で、税額が発生せず、特例も使わない場合は、申告が不要となることもあります。
判断に迷う際は、申告の要否だけでなく、必要書類も含めて確認しておくと進めやすくなります。

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減価償却費を巡る注意点と対処法

ここまで減価償却費の基本と計算方法を解説しましたが、売却時に気をつけたいポイントについてもおさえておきましょう。
最後に、減価償却費に関する注意点と税負担を抑えるための対処法について解説していきます。

概算取得費の注意点

取得費がわからない場合は、概算取得費として売却額の5%を使える場合があります。
ただし、この方法は実際の取得費より低く出やすく、譲渡益が大きく見えてしまうことがあるため注意が必要です。
そのため、契約書や領収書などが残っているのであれば、できるだけ実額で計算するほうが進めやすいでしょう。
新築物件は、契約書に土地と建物の内訳が記載されていることも多く、実額を確認しやすい傾向があります。
一方で、中古物件は内訳の確認に時間がかかることもあるため、早めに資料を整理しておくことが大切です。
購入後のリフォーム費用についても、資産価値を高めた部分があればあわせて確認しておくと、整理しやすくなります。

税負担を抑えるコツ

減価償却が進むと建物の取得費は小さくなるため、譲渡益が大きく見えやすくなります。
そのため、これまでの償却額を正しく確認しておくことが大切です。
そのうえで、居住用財産の特例などが使えるかを検討すると、税負担を整えやすくなります。
特例には要件や期限があるため、売却前に使える制度を確認しておくと進めやすいでしょう。
たとえば、3,000万円特別控除を利用する場合は、条件の確認と必要書類の準備を早めに進めておくことが重要です。
売却の時期や所有期間によっても結果が変わるため、早い段階で全体を整理しておくと、見通しを立てやすくなります。

必要書類と専門家への相談

売却の前後には、購入時と売却時の契約書や精算書、領収書などをそろえておくことが大切です。
書類は時系列で整理し、土地と建物の内訳がわかるようにしておくと、確認が進めやすくなります。
準備しておきたいものとしては、売買契約書、仲介手数料の領収書、登記関係書類、工事費の請求書などがあります。
また、増改築や設備交換の費用は、内容によって扱いが変わるため、工事の内容まで確認しておくと良いでしょう。
土地と建物の配分や特例の選び方で迷う場合は、税理士などの専門家に相談すると整理しやすくなります。
早めに資料をまとめて不動産会社や税理士へ共有しておくと、売却から確定申告までの流れを進めやすくなります。
ミラクルでは、不動産売却に関するご相談や無料査定を受け付けていますので、売却でお悩みの際は、まずはお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

減価償却費とは、時間の経過で劣化する建物の価値減少分を、使用期間に応じて費用化する仕組みであり、土地は対象外となります。
建物の取得金額に、法定耐用年数に応じた償却率を掛けて未償却残高を計算し、利益が出る場合や特例を使う場合は確定申告が必要です。
正確な計算や特例の活用で税負担を抑えるためにも、契約書や領収書などを早めに整理し、迷った際は税理士に相談すると良いでしょう。