住宅ローンが返済不可になった場合の対処法は？競売・任意売却について解説

住宅ローンの契約時に「もし返済不可になったらどうした良いのだろう」と不安に感じる方がいるかもしれません。
事前に対処法を把握しておくと、万が一の場合に焦らず対応できます。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や競売・任意売却について解説します。

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法

住宅ローンが返済不可になった場合の主な対処法は、大まかに「家計を見直す」「金融機関に条件変更の相談をする」「住宅ローンの借り換えをする」「家を売却する」の4つです。

対処法①：家計を見直す

住宅ローンが返済不可になる理由として、会社の倒産やリストラ、病気などにより収入が減少するケースがあります。
収入が減った場合は、まず家計を見直し、これまでかかっていた出費のなかから削れるものがないか確認することが大切です。
状況によっては保険適用やや給付金・補助金の受給ができる場合もあるでしょう。

対処法②：金融機関に条件変更の相談をする

住宅ローンが返済不可になった場合は、金融機関に条件変更の相談をすると良いです。
金融機関に相談すると、返済期間を延長し、毎月の返済額を減らす交渉が認められる可能性があります。
条件変更は、滞納が生じる前に相談に行くことが大切です。
交渉時は、失業や病気など、返済が困難になった理由を説明する必要があります。
収入の回復見込みに応じて条件変更期間を決め、期間が終了した後は元どおりの返済額に戻すのが一般的です。

対処法③：住宅ローンの借り換えをする

現在の住宅ローンの金利が高く、返済不可になる可能性が高いのであれば、より金利が低いローンに借り換えをするのがおすすめです。
金利が低くなると毎月の返済額が減り、負担が軽減されます。
ただし、ローンの借り換えでは事務手数料や保証料、印紙代などの手続き費用がかかる点に注意が必要です。
金利の減少率が小さい場合は、手続き費用のほうが高く付く可能性があります。
ローンの残存期間や残高が多い場合、借り換えをすると金利に1％以上の差ができる場合には、検討しても良いでしょう。

対処法④：家を売却する

住宅ローンの返済不可が予想された時点で、早めに家を売却することはひとつの選択肢です。
売却代金よりローン残高が少ない場合は、一般的な売却の手続きを進められます。
一方、売却代金でローンを完済できない場合は、任意売却が必要です。
売却方法の選択肢として、リースバックやリバースモーゲージなどもあります。
リースバックとは、物件を買取った不動産会社と賃貸借契約を結び、そのまま家に住み続ける方法です。
毎月家賃を支払えば賃貸物件として家に住み続けられ、家の買戻しが可能な場合もあります。
リバースモーゲージは、家を担保にして老後資金を借りる方法です。
借りた資金により、毎月の返済額の負担を軽減できます。

住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れ

住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの期間は、7～8か月程度であるケースが多いです。
競売までの流れを「督促状が届く」「期限の利益喪失」「代位弁済」「競売開始決定」に分けて解説します。

ステップ①：督促状が届く

住宅ローンを滞納して2～3か月程度経過すると、金融機関から督促状が届きます。
督促状が届く前にまず電話での督促があるケースが一般的です。
督促状は、はじめは葉書、次に封書、内容証明郵便のように厳しい対応に変わっていきます。
督促を無視し続けると、職場への連絡や給料の差し押さえをされる場合もあるため、注意しましょう。

ステップ②：期限の利益喪失

督促状が来てもローンの滞納が解決されない状態が続くと、期限の利益喪失が生じます。
期限の利益喪失とは、債務を分割返済する権利を失うことを指します。
返済不可の状態になっている時点で、一括返済はすでに不可能であるといえるでしょう。
そのため、期限の利益喪失の通知を受けた段階で、今までどおりローンを支払いながら家に住むことが不可能となります。

ステップ③：代位弁済

期限の利益喪失をすると、1か月以内にローン残高を完済するよう求める通知が届きます。
ほとんどの場合この時点で一括返済をすることは不可能なため、代位弁済に進みます。
代位弁済とは、保証会社が返済不可になった債務者に代わって一括返済することです。
代位弁済以降は、金融機関ではなく保証会社が返済の要求をする流れになります。
保証会社に分割払いやローンのプラン変更を交渉することは、ほぼ不可能です。

ステップ④：競売開始決定

代位弁済後に保証会社に一括返済できなければ、保証会社が競売を裁判所へ申し立てます。
申し立て後数週間で「競売開始決定通知」が届くのが一般的です。
競売が開始すると、執行官と不動産鑑定士による現況調査がおこなわれ、売却基準価額と入札期間が決定します。
通知書に記載された開札日以降は、任意売却が選択できなくなります。
入札後落札者が決まり、代金を支払った時点で所有権が移転して家から出ていかなければいけなくなるのが、競売の一連の流れです。

住宅ローンが返済不可になったら実施したい「任意売却」とは？

住宅ローンが返済不可になった場合に、競売にかけられることを避けるための選択肢が任意売却です。
ここでは、任意売却とははにか、実施するメリットと成功させるポイントを解説します。

任意売却とは

任意売却とは、家の売却代金がローン残高を下回る「オーバーローン」になった場合に検討できる選択肢です。
金融機関から同意を得て、ローン残高がある状態の家の抵当権を解除し、売却活動をおこなう方法です。
すでに住宅ローンが滞納状態にあり、一括返済のための自己資金もない場合は、残る選択肢が任意売却か競売のみとなります。
任意売却は債権者の同意が必要であり、条件によっては認められないケースがある点には注意が必要です。

任意売却をおこなうメリット

競売にかけられる前に任意売却を選択したほうが良いと言われるのは、3つのメリットがあるからです。

• 競売よりも高い売却価格で売れる
• 住宅ローンの残りは分割返済の交渉ができる
●引っ越し代金を交渉できる場合がある

任意売却の売却価格は、市場価格よりも安くなるものの、競売よりは高値で売れる可能性が高いです。
任意売却の売却代金で住宅ローンを支払った後の残りの残高の返済については、金融機関と交渉ができます。

悔いのないように！任意売却を成功させるポイント

任意売却を成功させるポイントは、できるだけ早く着手することです。
競売入札が開始すると、任意売却の選択はほぼ不可能となります。
対応に困っているうちに、競売まで進んでしまい他の選択肢がなくなることがないように早めに金融機関に相談することが大切です。
任意売却では債権者との交渉や利害関係人との調整など、通常の売却活動と異なる手続きが必要となります。
そのため任意売却を依頼する場合は、専門知識が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが返済不可になった場合の対処法には、家計を見直す、金融機関に条件変更の相談をする、などの選択肢を検討できます。
住宅ローンの返済不可状態が続くと、7～8か月程度で競売にかけられ、家を手放さなければいけなくなります。
競売にかけられた場合と比較すると、任意売却のほうがメリットが多いため、返済不可になったら早めに着手するのがおすすめです。