不動産売却での必要書類とは？売却前・契約締結時・決済時に分けて解説

不動産売却時には、多くの書類を準備しなくてはなりません。
書類の準備を面倒に感じてしまい、不動産売却に踏み切れない方も多いのではないでしょうか。
必要書類を準備する際は、不動産売却全体ではなく、「いつ」「なにが」必要なのかを考えると対処しやすくなります。
そこで今回は、不動産売却を3つのタイミングに分けて必要書類と取得方法を解説しますので、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前の必要書類

不動産は、売ろうと思ったその日に売り出せるわけではありません。
査定を実施したり、媒介契約を締結したりと、約1か月の準備期間が必要です。
売却の準備をスムーズに始めるためにも、「売却したい」と思ったタイミングで早めに書類を用意しましょう。
不動産を売却する前のタイミングで用意すべき必要書類は、次のとおりです。
なお、この記事では3つのタイミングに分けて必要書類をご紹介しますが、必要書類を網羅しているわけではありません。
状況によって必要書類が変わったり、増えたりする可能性がありますので、ご了承ください。

本人確認書類

不動産売却前に必要な書類としてご紹介しますが、実際にはすべてのタイミングで必要な書類です。
不動産売却では、氏名が記載されているだけの書類ではなく、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートといった顔写真付きの書類を用意する必要があります。
売却する不動産の所有者が複数いる場合は、全員分の本人確認書類が必要です。

図面（測量図、間取り図など）

不動産の間取りや方角、構造などを確認するために使用します。
測量図は法務局に申請することで入手可能です。
売却する不動産がマンションの場合、その不動産の購入時に利用した不動産会社が間取り図などを保管している可能性があります。

建築確認済証、検査済証

一戸建てを売却する際に必要な書類です。
その不動産が建築基準法などのルールを満たしているかを確認するために使用されます。
自宅に保管しているはずの書類であり、再発行はできません。
紛失した場合は、役所の建築・街づくり関連の課で発行される「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」で代替可能です。
売主ではなく不動産会社が発行申請をおこなうこともあるため、事前に確認しておきましょう。

売買契約書、重要事項説明書、パンフレットなど

売却したい不動産を購入した際の書類があれば、不動産の詳細を確認できます。
とくに重要事項説明書には私道に関するルールや近隣住民との取り決め、電気・ガス・水道の状況などが記載されており、内容によっては買主に伝える必要があります。
購入時の書類は、自宅に保管しているものを持参してください。
購入後5～10年以内であれば、不動産会社が書類を保管している可能性があるため、紛失した場合は問い合わせてみても良いでしょう。
紛失した場合は、役所の建築・街づくり関連の課で発行される「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」で代替可能です。

物件状況等報告書、付帯設備表

その名の通り、売却する不動産の状況や付帯する設備を明文化したものです。
前者には不具合（シロアリ被害、雨漏り、給排水管の故障など）の有無、増改築の履歴、近隣住民との取り決めなどを記載し、後者には不動産と一緒に引き渡す設備の名称や故障の有無などを記載します。
買主に渡すものですが、売却活動を始める前、媒介契約の締結までに作成しておくと安心です。
多くの場合、ひな型は不動産会社が用意しています。

不動産売買契約締結時の必要書類

不動産の売却活動の期間は、3～5か月が目安です。
マンションと一戸建てとでは期間が大きく異なり、マンションでは約3か月、一戸建てでは約11か月となっています。
いずれにしても、買主が見つかるタイミングはご縁の側面もあり、思いのほか早く成約するかもしれません。
売買契約の締結をスムーズにおこなうためにも、事前に用意できる書類は早めに取得しておきましょう。

登記済証または登記識別情報

売主がその不動産の所有者であることを確認するための書類です。
かつては登記済証（権利証）として紙で発行されていましたが、2005年から登記識別情報という12桁の番号に切り替わりました。
登記済証は不動産を取得して登記を完了させたタイミングで発行され、再発行はできません。
そのため、役所などで新たに取得するのではなく、自宅で保管しているものを持参します。
紛失した場合は、事前通知手続きを利用する、または司法書士・弁護士に本人確認情報の作成を依頼するなどの手続きが必要です。

固定資産税納税通知書

買主に固定資産税の目安を伝えたり、固定資産税を精算したりする際に使用します。
1月1日時点で不動産を所有している者は、固定資産税を納めなければなりません。
固定資産税は数万円、数十万円の支払いになることが多いため、来年の支払いに備えて金額を確認しておきたいと考える買主もいます。
また、不動産売却は年の途中でおこなわれるケースがほとんどです。
固定資産税の納税者は1月1日時点の所有者であるため、本来は買主が納める必要はありません。
しかし、買主に引き渡した後の固定資産税まで売主が支払うのでは、不公平が生じます。
そのため、固定資産税納税通知書の金額をもとに日割りにするケースが一般的です。
固定資産税納税通知書は毎年4～5月に納税者のもとへ郵便で届きます。
固定資産税額は3年に1度見直されるため、最新のものをご持参ください。
紛失した場合は、役所で発行される「固定資産評価証明書」で代替可能です。
固定資産税額を確認する場合は売買契約締結時に必要ですが、日割り精算をおこなうため決済時にも使用します。

不動産売却で決済や登記をおこなう際の必要書類

買主が見つかって売買契約を締結したら、いよいよ決済に進みます。
決済を終えたら所有権を移転するための登記の手続きをし、売主と買主双方の都合の良いタイミングで引き渡しをおこなって、不動産売却は完了です。
売買契約締結後すぐに決済に進むわけではなく、買主が住宅ローンを利用する場合は、2週間～1か月ほど住宅ローン審査の結果を待たなくてはなりません。
引き渡しまでトラブルなく進めるために、この期間に次の必要書類をそろえておきましょう。
なお、決済時の必要書類のなかには、本人確認書類、登記済証または登記識別情報、固定資産評価証明書など、売却前・売買契約締結時に準備済みのものも少なくありません。
すでに用意している書類でも、欠落や汚損はないか、あらためて確認することをおすすめします。
不動産売却で決済や登記をおこなう際に新たに用意する必要書類は、次のとおりです。

銀行口座書類

買主が代金を振り込む際に必要です。
また、通帳やキャッシュカードなどは、買主からの入金を確認する際にも使用されます。

住民票、戸籍謄本

住民票は売主の現在の住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。
戸籍謄本は売主の現在の氏名と登記上の氏名が異なる場合に必要です。
どちらも役所で取得できます。

抵当権抹消書類

売却で得たお金で住宅ローンを返済するなど、売却前に抵当権を抹消していない場合に必要な書類です。
抵当権を抹消していない場合、決済と同じ日に抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権抹消書類は金融機関が用意しているため、そちらを持参してください。

まとめ

不動産売却時には多くの書類が必要ですが、タイミングに分けて考えると準備しやすくなります。
必要書類のうち、本人確認書類は顔写真付きのものを用意してください。
また紛失している書類がある場合は速やかに不動産会社に相談し、代替できる方法などを確認することが大切です。