不動産売却時におこなう確定申告とは？必要書類や申告期間・場所も解説！

不動産売却の手続きは、査定や売却活動、売買契約の締結などを経て、物件の引き渡しで一段落します。
しかし、売却の状況によっては確定申告が必要になるため、トラブルを避けるには、その条件や方法をあらかじめ把握しておくと安心です。
今回は、不動産売却における確定申告とはどういったものなのか、その必要書類、確定申告をおこなう期間や場所について解説します。

不動産売却における確定申告とは？

そもそも確定申告とは、1年間の所得に基づいた所得税の金額を計算して指定の期間内に税務署に申告し、税金を納める手続きのことです。
確定申告が必要かどうかは、所得の金額や種類、当人の立場などによって決まるものであり、すべての方にとって必要な手続きではありません。
まずは、不動産売却後の確定申告がどういったケースで必要になるのか、どのような流れで進めるものなのかを確認してみましょう。

確定申告が必要なのは譲渡所得が発生した場合

不動産売却後に確定申告が必要なのは、基本的に譲渡所得が発生した場合のみです。
譲渡所得とは、不動産取引で発生した利益のことであり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、売却した不動産を取得する際にかかった費用であり、購入代金や仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用は、売却時にかかった費用であり、該当するのは仲介手数料や測量費、取り壊し費用などです。
後述するような例外のケースもありますが、この計算式で譲渡所得がマイナスになった場合は、基本的に確定申告は必須ではないと考えて良いでしょう。

譲渡損失が発生した場合でも確定申告は役に立つ

譲渡所得がマイナスになった場合は、譲渡所得税が発生しないため、基本的に確定申告は必要ありません。
ただし、マイホームを買い換えるために売却した場合は、譲渡損失をほかの所得と相殺できる損益通算の特例が利用できます。
損益通算による控除は、翌年から最大3年間の繰越が可能であり、所得総額が少なくなることによって納税額も抑えられます。
損益通算のほかにも控除や特例は存在するので、あらかじめ何が使えるのかを調べたうえで、確定申告の要不要を判断すると良いでしょう。

不動産売却後の確定申告の流れ

不動産売却後は、まず国税庁のホームページなどを活用して、利用できる特例があるかどうかを確認しましょう。
前述したように、特例が利用できる場合は、譲渡所得が発生していなくても確定申告が必要になる可能性があります。
次に、譲渡所得・譲渡損失の金額を計算しましょう。
譲渡所得や譲渡損失を計算するためには、不動産購入や売却に関わる書類が必要になるので、並行して必要書類の準備を進めておくことも大切です。
譲渡所得を算出した後は、納税額を計算し、それを元に確定申告書の記入を済ませます。
最後に、申告期間中に対応する税務署に確定申告書を提出すれば一連の流れは終了です。

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不動産売却後の確定申告における必要書類

次は、不動産売却後の確定申告における必要書類について確認していきましょう。
必要書類は大きく分けると、税務署でもらえるものと、自分で用意するものの2種類に分けられます。
なかには、取得に時間がかかる書類もあるので、なるべく早く準備を始めることが大切です。

税務署でもらえる必要書類

税務署でもらえる必要書類としては、確定申告書、確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書が挙げられます。
確定申告書は、かつて会社員やアルバイトが使用するA様式と、個人事業主やフリーランスが使用するB様式に分かれていましたが、現在は新様式の「確定申告書」に一本化されています。
確定申告書第三表とは、不動産売却時の譲渡所得など、ほかの所得と合算せずに税金が課される分離課税用について申告する場合に用いられる申告書です。
譲渡所得の内訳書は、不動産売却の売却額や購入額、経費などを記入する用紙であり、国税庁のホームページからもダウンロードできます。

自分で用意する必要書類

自分で用意する必要書類は、主に売買契約書や取得費に関する領収書、譲渡費用に関する領収書、売却不動産の登記簿謄本といった、売却取引や物件に関する書類です。
売買契約書や取得費・譲渡費用に関する領収書は、売却価格や取得費・譲渡費用を計算するために使用するので、コピーでも問題ありません。
取得費や譲渡費用が不明なままでも、確定申告は可能ですが、納税額が高くなる可能性があるので、できる限り準備しておいたほうが良いでしょう。
登記簿謄本は、登記事項証明書とも呼ばれ、法務局の窓口なら1通600円、オンライン請求なら500円で取得できます。

確定申告時は、源泉徴収票やマイナンバーの準備も必要

上記の書類以外にも、忘れずに準備しておきたい必要書類が、源泉徴収票やマイナンバーです。
源泉徴収票は、給与取得がある場合に情報の転記が必要になります。
確定申告では、マイナンバーか本人確認書類のコピーの添付が必要です。
また、電子申告をマイナンバー方式でおこなう場合は、ICカードリーダライタを使用することになるので、必要であれば準備しておきましょう。

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不動産後の確定申告をおこなう期間や場所

次は、不動産後の確定申告をいつ、どこでおこなうのかについて解説します。
確定申告の期間や場所には、厳密なルールが決まっているので、手続きが遅れると余計な手間がかかったり、追加の出費が生じたりする可能性があります。
あらかじめ、確定申告のスケジュールをしっかり確認しておき、それに間に合うように必要書類の取得などの準備を進めておきましょう。

不動産売却後の確定申告をおこなう期間

不動産売却後の確定申告は、物件を引き渡した翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
不動産売却のタイミングによっては、確定申告まで1年以上の期間が空く場合もあるので、忘れないように注意しましょう。
なお、譲渡所得にかかる税金には、所得税と復興特別所得税、住民税がありますが、確定申告をおこなうのは所得税のみです。
住民税については、所得税の申告内容に基づいて金額が決まり、翌年度分に課税されることになります。

不動産売却後の確定申告をおこなう場所

不動産売却後の確定申告は、自身が居住している地域の税務署に対しておこないます。
勘違いされやすいですが、売却した不動産がある地域は関係ありません。
居住地から離れた地域にある不動産を売却する場合や、マイホームを売却後に違う地域に引っ越した場合などは注意しましょう。

不動産売却に関する税金の納税方法

不動産売却に関する税金のうち、所得税は確定申告の期間中に税務署か金融機関で納税をおこないます。
ただし、申告時に手続きをすれば、4月20日前後に口座から自動で引き落とされる振替納税も可能です。
期限内に全額の納税が難しい場合は、半分以上を期限内に、残りを5月31日までに納める延納にも対応しています。
住民税は、申告した年の5月頃に納付書が届き、一括納付か4回に分けての分割納付が選択できます。

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まとめ

不動産売却後の確定申告は、譲渡所得が発生した場合か、損益通算などの特例・控除を利用したい場合に必要になります。
確定申告では、確定申告書、譲渡所得の内訳書、不動産取引に関する書類、源泉徴収票などのさまざまな書類が必要になるので、早い段階から準備を進めておきましょう。
不動産売却から確定申告まで期間が空く可能性もあるので、忘れずに申告期限や申告をおこなう税務署の場所について確認しておくことが大切です。