不動産売却の税金について！効果的な節税対策も解説

不動産の売却をいざ検討し始めたものの、どのような種類の税金がいくらかかるのかわからず、お困りではありませんか。
不動産売却に関わる税金の仕組みは複雑であるため、正しい知識を持たずに対策を怠ってしまうと、後から想定外の高額な請求を受けて損をする恐れがあります。
本記事では、売却時に発生する税金の種類や計算手順をはじめ、利益に対して使える特別な控除制度といった効果的な節税対策について解説します。
売却時の金銭的な負担をできる限り減らし、少しでも多くの資金を手元に残したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却をおこなう際、どのような税金が発生するのか気になりますよね。
まずは、不動産売却時にかかる税金の種類について解説します。

印紙税の概要と納付

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成した際にかかる国税です。
税額は、契約書に記載された売買金額によって変わるため、契約前に金額区分を確認しておくと安心でしょう。
納付は、必要額の収入印紙を契約書に貼り、再利用できないよう消印を押しておこないます。
また、一定の不動産売買契約書には、令和9年3月31日まで軽減措置があり、1,000万円超5,000万円以下なら印紙税は1万円です。
契約書を2通作る場合は、それぞれ保管する人が印紙代を負担するのが一般的といえます。
貼り忘れや消印もれがあると過怠税の対象になるため、契約当日は双方で確認してから保管しましょう。

登録免許税の仕組み

登録免許税は、不動産の権利関係を登記簿に記録する際に納める国税です。
売却時に関わりやすい手続きとしては、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記や、住所氏名変更登記が挙げられます。
そのため、引渡し前には登記内容を確認し、売主側で整えるべき項目を把握しておくと手続きが円滑でしょう。
抵当権抹消登記の税額は、不動産1個につき1,000円で、土地と建物は別々に数えられます。
なお、申請は法務局でおこない、登記申請書に収入印紙を貼って提出する流れです。
所有権移転登記の税金は、買主が負担するケースが多く、売主は自分に必要な登記を整理すると安心です。
司法書士に依頼する場合は、税額と報酬をまとめて準備できるため、慣れない方でも進めやすくなります。

復興特別所得税

復興特別所得税は、基準となる所得税額に2.1%を上乗せして計算する国税です。
不動産売却で利益が出たときは、所得税や住民税とあわせて確認する必要があります。
ただし、売却益が出ない場合や控除によって課税所得がゼロになる場合、この税金は発生しません。
税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で5年以下なら所得税30%に復興分0.63%がくわわります。
5年を超える場合は所得税15%に復興分0.315%となり、短期より負担を抑えやすい区分です。
納付は翌年の確定申告でおこなうため、振替納税やカード払いなどの方法も早めに確認しましょう。

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不動産売却益の税金計算方法

前章では、税金の種類について述べましたが、実際にいくらかかるのか気になりますよね。
ここでは、不動産売却益に対する税金の計算方法について解説します。

譲渡所得の算出と税率

不動産を売却した際、課税対象となる利益は譲渡所得と呼ばれ、税額を考える出発点です。
基本的には、売却代金から購入時の取得費と売却に直接かかった譲渡費用を差し引き、課税される利益を整理します。
また、建物は年月の経過で価値が減少するため、取得費から減価償却費を差し引く点も重要な確認事項です。
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって変動します。
5年以下の短期譲渡所得は合計39.63%、5年超の長期譲渡所得は合計20.315%です。
実際の保有年数だけで判断せず、1月1日時点の区分を確かめることが大切でしょう。

減価償却費の計算手順

減価償却とは、建物の価値が時間の経過とともに少しずつ減るという考え方です。
土地は劣化しないため、購入時の価格を取得費にできますが、建物は取得価額から減価償却費を差し引きます。
そのため、居住用建物では建物の取得価額に0.9、償却率、経過年数を掛け合わせて金額を出します。
償却率は構造で異なり、木造は0.031、鉄筋コンクリート造は0.015が目安です。
経過年数の端数は6か月以上なら1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てて考えます。
なお、取得時の契約書や領収書がない場合は、売却代金の5%を概算取得費として扱うため、古い資料も確認しましょう。

譲渡費用となる経費

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接必要となった費用を指します。
代表例には、不動産会社へ支払う仲介手数料や、売買契約書に貼る印紙代があります。
また、売却のために実施した土地の測量費、建物の解体費、必要な立退料なども対象になる場合があるでしょう。
一方で、日常的な修繕費や引っ越し費用、抵当権抹消登記に関する費用は原則として含まれません。
固定資産税の清算金も別の扱いになるため、どの費用が譲渡費用に当たるか整理が必要です。
確定申告時に説明しやすいよう、領収書や請求書、契約書の控えは費目ごとに分け、売却活動の段階から保管してください。

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不動産売却益の控除と特例

ここまで、税金の種類や計算方法を解説しましたが、負担を減らす制度もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却益を節税できる控除や、特例について解説します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームの売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。
生活の拠点として住んでいた家屋や、その敷地を売却する場合に利用でき、所有期間は問われません。
ただし、以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年目の年末までに売却することが条件です。
家屋を取り壊した場合は、解体から1年以内に敷地の売買契約を結ぶ必要があります。
さらに、売却先が親子や夫婦など特別な関係者ではないこと、前年や前々年に同じ特例を使っていないことも確認しましょう。
税額がゼロになる場合でも、翌年の確定申告をしなければ適用されない点に注意が必要です。

併用可能な節税制度

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、軽減税率の特例も確認したい制度です。
この特例では、3,000万円特別控除後に残った長期譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に低い税率が適用されます。
また、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた税率は14.21%となり、利益が大きいと負担軽減につながるでしょう。
一方で、買換え特例は売却益への課税を将来へ繰り延べる制度で、所有期間や居住期間などの条件があります。
売却代金が1億円以下であることや、新居の面積要件なども確認しておきたい項目です。
ただし、買換え特例は3,000万円特別控除や軽減税率と選択制になるため、状況に合わせて有利な方法を検討しましょう。

控除申告の必要書類

控除や特例を使うには、売却した翌年の確定申告期間内に、必要書類をそろえて税務署へ提出します。
主な書類として、確定申告書や譲渡所得の内訳書、取得時と売却時の売買契約書のコピーを用意しましょう。
また、仲介手数料などの領収書や住民票、本人確認書類、全部事項証明書も確認に使われます。
提出先は原則として、申告時の住所地を管轄する税務署です。
なお、e-Taxを使えば自宅から申告でき、書面で提出する場合は控えを残しておくと後日の確認にも役立ちます。
新居で住宅ローン控除を受ける予定がある方は、特例との併用制限も確認しておくと安心でしょう。

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まとめ

不動産売却では印紙税や登録免許税、復興特別所得税などがかかるため、税金の種類を理解することが大切です。
売却益への税額は、売却代金から取得費や経費を差し引き、減価償却費を考慮した譲渡所得で計算します。
マイホーム売却時は、3,000万円特別控除や軽減税率を活用し、期限内に確定申告をおこないましょう。