不動産売却における分筆について！メリットや方法も解説

不動産の売却を検討しているものの、「自分の土地の一部だけを売りたい」「広い土地で買い手が見つかりにくい」とお困りではありませんか。
実は、土地を法的に分割する「分筆」という手続きをおこなうことで、こうした売却の悩みを解決し、不動産の価値を最大化できる可能性があります。
本記事では、不動産売却における分筆の基礎知識から、メリット・デメリット、さらに手続きの流れまでを解説していきます。
土地の売却を成功させたい方、より良い条件で買い手を見つけたい方は、ぜひご参考になさってください。

分筆とは

不動産売却を考える際、土地の「分筆」に関する知識は重要です。
まずは、分筆の定義や登記の仕組み、売却時に必要となるケースについて解説していきます。

分筆と土地の仕組み

分筆とは、登記簿上で1つの土地を2つ以上に分け、それぞれ独立した土地として法務局に登記する手続きのことです。
分筆すると新しい地番が付けられ、分けた土地がそれぞれ個別の住所番号（地番）を持つようになるのです。
すでに枝番がある土地の場合は、使われていない番号が選ばれたり、元の一部が古い番号を引き継いだりすることもあります。
登記を終えると、それぞれの土地が別々の不動産として扱われ、売買したり、担保に入れたりできるようになります。
土地ごとに所有者を分けたり、片方だけに抵当権を設定したりといった使い方も可能です。

登記簿と分筆の法的位置

分筆登記が終わると、登記簿の「表題部」という欄に、面積や地番の変更内容が書き込まれます。
元の土地の登記簿には、変更の理由と日付として「〇年〇月〇日 〇番に分筆」と記録されるのです。
新しくできた土地には、独立した登記簿が作られ、面積や土地の種類（地目）が記載されます。
分筆後は、それぞれの土地が独立して権利の対象となり、所有権を移したり、抵当権を設定したりすることが可能です。
分筆せずに土地の一部だけを売買することは原則としてできず、登記によって独立させることが前提となります。

分筆が必要な売却ケース

分筆が必要な売却ケースとして代表的なのは、広い土地の一部だけを売って現金化する「切り売り」の場面です。
これは、土地を小さく分けることで価格帯が下がり、個人の方も買いやすくなります。
相続の場合は、土地をそのまま分けてスムーズに進めるために、相続人の数に合わせて分筆することが有効です。
また、建物を建てる条件を整える際は、「一つの敷地に一つの建物」という原則に合わせるための分筆が、重要になることもあります。

▼この記事も読まれています
不動産売却での必要書類とは？売却前・契約締結時・決済時に分けて解説

不動産売却における分筆のメリットとデメリット

前章では、分筆の基礎知識について述べましたが、実施するうえでの利点や欠点も気になりますよね。
ここでは、分筆のメリット・デメリットについて解説します。

分筆の主なメリット

分筆をおこなうと、土地を小さく分けることで価格帯が下がり、買いたいと考える方の範囲が広がります。
個人で実際に住みたい方や小規模な事業者も検討しやすくなり、売り先の選択肢が増えるのです。
また、一部を売却してお金にしつつ、残りの土地は活用できるという柔軟さも生まれます。
さらに、分け方次第で土地の形が整い、全体としての価値を最大限に高められる可能性があります。
相続の面でも、相続人ごとに土地を割り当てやすくなるため、トラブルの予防につながるでしょう。
なお、一部を売却してお金で分けるという選択肢も、分筆しておけば選びやすくなります。

測量費用や期間の注意点

分筆をおこなう前提として、土地の境界線を明確にする「境界確定測量」が必要です。
費用は30万円～80万円ほどが目安ですが、土地が道路や水路に接し、役所との立ち会いが必要な場合は、60万円～100万円以上かかることもあります。
分筆登記の専門家報酬は10万円～20万円が相場で、登録免許税も土地1筆あたり1,000円かかります。
期間は、事前の調査から関係者の立ち会いまで含め、スムーズに進んでも3か月～6か月は見ておくと良いでしょう。
隣地の所有者が多い都市部では、日程調整だけで数週間過ぎることもあり、所有者不明の場合は1年以上要することもあります。
見積もりをもらう際は、資料調査費や境界標の設置費など、詳しい内訳が書かれているか確認しましょう。

土地を分割する際のポイント

分筆と地目変更は別の手続きで、目的に応じて組み合わせることが重要です。
農地を宅地として売るには、まず、農業委員会の許可や転用手続きを済ませる必要があります。
固定資産税は、分筆だけで総額が変わることはありませんが、地目変更をすると上がることがあります。
家が建っていた土地を更地にすると、税金が安くなる特例が外れ、負担が最大6倍に増える点には注意しましょう。

▼この記事も読まれています
インスペクションとは？不動産売却前に実施するメリットと費用も解説

分筆の方法は？

ここまで、分筆の概要やメリット・デメリットを解説しましたが、実際の手続き方法もおさえておきましょう。
最後に、分筆手続きの流れと、専門家依頼時の注意点について解説していきます。

分筆の手続きの流れ

まず、「土地家屋調査士」という専門家に相談し、分筆の目的や希望時期を伝えて、見積もりをもらいます。
法務局や役所で登記情報や道路の資料を調べ、法的な制限や既存の資料を確認します。
現地で仮の測量をおこない、境界を示す目印があるかや、復元が難しいかなどを確かめ、方針を固める流れです。
次に、境界確定測量に移り、隣の土地の所有者と現地で立ち会い、境界についての同意を得ていきます。
土地が道路や水路に接している場合は、役所に立ち会いを申請し、協議を重ねることが必要です。
合意できた境界には「境界標」を設置し、署名押印済みの「境界確認書」と共に確定測量図を整えます。
土地の分割案を添えて法務局に分筆登記を申請し、審査が終わると登記が完了して通知が届きます。

専門家への依頼費用相場

分筆費用の中心は境界確定測量で、一般的に30万円～80万円かかります。
役所との立ち会いが必要だったり、隣接する土地が多かったりする場合は、60万円～100万円以上かかることも珍しくありません。
分筆登記の専門家報酬は10万円～20万円が目安で、登録免許税は新しくできる土地1筆につき、1,000円かかります。
費用には、資料調査費、測量作業費、境界標の設置費、図面の作成費などが含まれます。
官民査定の手続き費用や、交通費・郵送費などがどう扱われるかは、見積もりに書いてもらうようにしましょう。

トラブル回避の注意点

分筆をおこなう際の境界の立ち会いでは、隣地の所有者が協力的でなかったり、不在だったりすると、手続きが止まってしまう点に注意しましょう。
また、所有者が遠方に住んでいたり忙しかったりする場合は、郵送で合意を取ったり、代理人に立ち会ってもらったりと、柔軟に対応することが大切です。
所有者が不明、あるいは相続登記がされていない場合は、戸籍などを細かく調査し、くまなく連絡を取ることが重要になります。
どうしても合意できない場合は、「筆界特定制度」の利用や、「境界確定訴訟」といった法的な手段も選択肢に入ってきます。
役所との立ち会いは、資料不足で時間がかかりやすいため、早めに申請し、進み具合をしっかり管理することが大切です。
測量によって、隣の塀などが境界線を越えていることがわかった際は、覚書を交わすなどして、将来のトラブルを防ぎましょう。

▼この記事も読まれています
ローン残債がある不動産は売却できる？抵当権抹消の方法や注意点を解説

まとめ

分筆とは、登記簿上で1つの土地を複数に分け、それぞれを独立させる手続きで、土地の一部売却や相続時に必要です。
分筆で土地は売りやすくなりますが、測量には数十万円以上の費用と、3か月～6か月以上の期間が必要となる点に注意しましょう。
土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者や役所と立ち会い境界を確定させ、法務局に登記申請するのが一般的な流れとなります。